Plan d’une extension de 40 m² : dessiner à partir des murs pour garder la main sur l’autorisation et le budget

Un plan extension maison 40m2 se lit à deux échelles. À l’intérieur, 40 m² suffisent pour une suite parentale ou trois chambres. À l’extérieur, les murs ajoutent près de 6 m² au sol, et ce supplément peut transformer une déclaration préalable en permis de construire. Dessiner à partir des murs évite de découvrir le problème au guichet de la mairie, ou sur le devis du maçon.

40 m² au plan, combien au sol ? Le calcul qui décide de l’autorisation

Un plan extension maison 40m2 doit d’abord dire de quels 40 m² il parle. La mairie ne lit pas la surface habitable : elle lit deux autres chiffres, calculés chacun à sa façon.

Deux surfaces, deux règles de mesure

• La surface de plancher additionne les surfaces closes et couvertes sous plus de 1,80 m de hauteur, mesurées au nu intérieur des façades (Code de l’urbanisme, art. R111-22). L’épaisseur des murs n’y entre pas.
• L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume bâti, murs compris, débords et surplombs inclus (art. R420-1). Seuls les débords de toit sans poteau en sont exclus.

Prenons un rectangle intérieur de 8,00 × 5,00 m, accolé à la maison par son grand côté. Trois murs neufs de 30 cm le ferment : parpaing de 20 cm, doublage isolant, enduit. Hors tout, il mesure 8,60 × 5,30 m, soit 45,6 m² d’emprise au sol pour 40 m² de surface de plancher.

Le seuil qui bascule

Le Code de l’urbanisme fixe la déclaration préalable entre 5 et 20 m², et jusqu’à 40 m² en zone U d’un PLU (art. R421-17). Dès que la surface de plancher ou l’emprise dépasse 40 m², l’article R421-14 impose le permis de construire. La plus grande des deux surfaces tranche. Si la surface de plancher totale de la maison dépasse 150 m² après travaux, l’article R431-2 rend l’architecte obligatoire.

Plan	Surface intérieure	Emprise au sol	Autorisation en zone U
8,00 × 5,00 m intérieur	40,00 m²	45,6 m²	Permis de construire
8,00 × 5,00 m hors tout	34,8 m²	40,00 m²	Déclaration préalable

Pour rester en déclaration, le plan se dessine donc hors tout : le choix se fait avant le premier coup de crayon sur les cloisons.

Sur un plan d’extension, la cote qui compte pour la mairie est celle prise à l’extérieur des murs.

La taxe d’aménagement suit la surface close et couverte. Le calcul tient en trois lignes :

1. Surface taxable : environ 40 m².
2. Valeur 2026 : 892 €/m² hors Île-de-France, 1 011 €/m² en Île-de-France.
3. Taux : part communale de 1 à 5 %, part départementale plafonnée à 2,5 %.

Avec 7,5 % de taux cumulé, 40 × 892 × 7,5 % donne 2 676 €, avant l’abattement de 50 % réservé aux 100 premiers m² de la résidence principale.

Trois plans de 40 m² cotés : rectangle, L ou deux niveaux

À surface égale, la forme du plan change la quantité de maçonnerie. Les trois variantes ci-dessous sont accolées à la maison, avec des murs neufs de 30 cm d’épaisseur.

Les trois formes sur le papier

Le rectangle de plain-pied mesure 8,00 × 5,00 m à l’intérieur. Accolé par le grand côté, il demande 19,2 m linéaires de fondations et de murs neufs, avec une seule ouverture dans la façade existante. Un toit plat ou monopente le couvre sans complication.

Le plan en L associe une aile de 7,00 × 4,00 m le long de la maison et un retour de 4,00 × 3,00 m. Les 28 + 12 m² donnent 40 m², mais l’emprise grimpe à 46,5 m² et le linéaire à 22,2 m, soit environ 16 % de murs en plus. Le patio abrité se paie par deux angles supplémentaires et une toiture plus complexe.

Les deux niveaux superposent 5,00 × 4,00 m intérieurs, soit 20 + 20 m². L’emprise tombe à 24,1 m² et les fondations à 14,2 m linéaires. En contrepartie, il faut un plancher intermédiaire, des murs sur deux hauteurs et un escalier qui prend 3 à 4 m² par niveau. La trémie d’escalier sort d’ailleurs de la surface de plancher.

Forme	Intérieur	Emprise au sol	Murs neufs	Point de vigilance
Rectangle	8,00 × 5,00 m	45,6 m²	19,2 m	Profondeur de 5 m à éclairer
L	7,00 × 4,00 + 4,00 × 3,00 m	46,5 m²	22,2 m	Angles et noues de toiture
Deux niveaux	2 × (5,00 × 4,00 m)	24,1 m²	14,2 m	Escalier et raccord à l’étage
Rectangle calibré DP	7,40 × 4,70 m	40,00 m²	18,0 m	Surface habitable réduite

Le format de 30 à 35 m²

La variante calibrée sert de base à tout plan extension maison 30m2 ou 35 m² : entre 30 et 35 m² intérieurs, l’extension de plain-pied reste sous 40 m² d’emprise et garde la déclaration préalable en zone U.

Chaque mètre linéaire de semelle filante se retrouve deux fois sur le devis : en fondation, puis en mur.

Quatre contrôles à faire sur le plan avant de retenir une forme :

1. Coter l’intérieur et l’extérieur sur le même dessin.
2. Calculer l’emprise murs compris, côté maison exclu.
3. Compter le linéaire de murs neufs.
4. Dessiner l’aménagement au 1/50, puis le dossier au 1/100 (les codes de lecture d’un plan de maison restent les mêmes).

• Plain-pied : moins de structure, plus de terrain consommé.
• Deux niveaux : moins de terrain, plus de structure.

Répartir les pièces sans gaspiller de mètres carrés en couloir

Une fois la forme choisie, le plan intérieur se joue au mètre carré près. Sur 40 m², trois programmes reviennent le plus souvent.

Trois programmes pour 40 m²

• Suite parentale : chambre de 12 à 14 m², salle d’eau de 5 à 6 m², dressing de 5 m², complétés par un bureau ou un petit séjour.
• Trois chambres de 9 à 11 m² chacune, desservies par un dégagement court.
• Séjour-cuisine d’un seul tenant, qui agrandit la pièce de vie existante.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe un repère : un logement décent compte au moins une pièce principale de 9 m² sous 2,20 m de plafond, ou un volume habitable de 20 m³. En construction neuve, 2,50 m sous plafond reste la hauteur courante.

Sur le rectangle de 8,00 × 5,00 m, une répartition type tient dans les 40 m² :

Pièce	Surface	Position conseillée
Chambre	13 m²	Côté jardin, baie au sud
Salle d’eau	6 m²	Contre le mur de la maison
Dressing	5 m²	Entre chambre et salle d’eau
Bureau ou séjour	13 m²	Près de la porte de communication
Dégagement	3 m²	Le plus court possible

Les couloirs, les réseaux et les voisins

Un couloir de moins de 90 cm gêne le passage. Plus large que 1,20 m, il consomme de la surface sans usage. Chaque mètre de couloir large de 1 m retire 1 m² aux pièces.

Les pièces humides se placent contre la maison existante. Salle d’eau et buanderie s’y raccordent aux évacuations et alimentations sur quelques mètres, sans traverser toute l’extension.

Le Code civil encadre aussi les fenêtres. Une vue droite exige 1,90 m de distance à la limite voisine, une vue oblique 0,60 m (art. 678 et 679). Une baie orientée au sud capte les apports solaires d’hiver.

Sur un plan de 40 m², un bon dégagement se compte en pas, pas en mètres.

Les erreurs de plan les plus fréquentes, dans l’ordre où elles coûtent :

1. Une salle d’eau placée loin des réseaux de la maison.
2. Un couloir central qui coupe le rectangle en deux.
3. Une fenêtre dessinée trop près de la limite voisine.
4. Une chambre sous 9 m² une fois le dressing posé.

Le trait du plan qui coûte le plus : la jonction avec la maison

Sur le plan, le mur commun entre la maison et l’extension n’est qu’un trait. Sur le chantier, il concentre l’ouverture, le raccord des niveaux et la cohabitation de deux fondations d’âges différents.

L’ouverture et le niveau du plancher

Si la façade existante est porteuse, la baie de communication demande un linteau ou une poutre métallique, IPN ou HEB. Un ingénieur structure la dimensionne selon la portée et les charges reprises. Pendant les travaux, un étaiement soutient le mur avant la découpe. Le plan doit indiquer la largeur de la baie et les appuis de la poutre.

Le plancher fini de l’extension arrive au même niveau que celui de la maison, sinon une marche s’installe au passage. Trois options se présentent :

• dalle sur terre-plein, sur un terrain sain et plat ;
• vide sanitaire, sur un terrain humide ou en pente ;
• plancher poutrelles-hourdis, posé sur le vide sanitaire ou sur les murs de soubassement.

Deux fondations côte à côte

La norme NF DTU 13.1, publiée par l’AFNOR en 2019, remplace le DTU 13.11 pour les fondations superficielles. Elle fixe une semelle d’au moins 40 cm de large pour 20 cm de haut, sur un béton de propreté de 4 cm minimum, avec une assise hors gel.

Point	Exigence	Référence
Semelle filante	40 cm × 20 cm minimum	NF DTU 13.1
Béton de propreté	4 cm minimum	NF DTU 13.1
Murs en petits éléments	Chaînages horizontaux et verticaux	NF DTU 20.1
Sol argileux	Aléa à vérifier avant le plan	Géorisques

La semelle neuve ne repose pas sur la fondation ancienne. Un joint de rupture sépare les deux structures sur toute leur hauteur. La maison a fini de tasser depuis longtemps, l’extension commence à peine : sans joint, la fissure se dessine d’elle-même au raccord.

Géorisques classe chaque terrain selon son exposition au retrait-gonflement des argiles. En aléa moyen ou fort, une mission géotechnique G2 fixe la profondeur et le type de fondation avant de figer le plan.

Une extension et une maison se touchent sans se tenir : c’est le joint de rupture qui les fait vivre ensemble.

À faire figurer sur le plan, côté jonction :

1. La largeur de la baie et le type de linteau ou de poutre.
2. Le niveau fini des deux planchers, en cote altimétrique.
3. Le tracé du joint de rupture.
4. Le type de fondation et sa profondeur.

Du croquis au dossier : thermique, délais et budget d’un plan de 40 m²

Le plan coté sert ensuite trois fois : pour la réglementation thermique, pour le dossier en mairie et pour les devis.

La thermique selon la surface de référence

Une extension de maison dont la surface de référence (Sref) ne dépasse pas 50 m² échappe au calcul Bbio. Seules s’appliquent des exigences de moyens, fixées par l’arrêté du 4 août 2021 (RE2020, art. 50-3) et l’arrêté du 3 mai 2007 modifié le 22 mars 2017. La fiche d’application du ministère, datée du 15 avril 2025, découpe ainsi les seuils :

• jusqu’à 50 m² : exigences de moyens, ratio de ponts thermiques ψ limité à 0,6 W/(m².Sref.K) ;
• de 50 à 80 m² : Bbio, degrés-heures (DH) et Ic construction en plus ;
• à partir de 80 m² : RE2020 complète.

Un plan de 40 m² reste donc sous le premier seuil, à condition de ne pas cumuler une autre extension sur le même bâtiment.

Le dossier et le budget

Autorisation	Formulaire	Pièces	Instruction
Déclaration préalable	Cerfa 16702	DP1 à DP8	1 mois, 2 mois en secteur ABF
Permis de construire	Cerfa 13406	PCMI1 à PCMI8	2 mois, 3 mois avec consultation ABF

Après l’accord, les tiers disposent de 2 mois de recours à compter de l’affichage. L’autorisation vaut 3 ans, prorogeable deux fois 1 an.

Les pièces graphiques du permis reprennent le plan coté, dans cet ordre :

1. plan de situation (le dossier complet en PDF suit le même ordre) ;
2. plan de masse, avec l’emprise et les distances aux limites ;
3. plan de coupe, avec les niveaux et les hauteurs ;
4. plans des façades et des toitures.

Côté budget, une extension se chiffre de 1 500 à 3 000 €/m² selon les matériaux et les finitions, soit 60 000 à 120 000 € pour 40 m². En maçonnerie de parpaing, la fourchette se situe autour de 1 500 à 2 200 €/m². Une réserve de 10 à 15 % couvre les imprévus. Une mission complète d’architecte se facture 8 à 12 % du montant des travaux.

Un plan coté à l’extérieur des murs donne aux entreprises la même base de chiffrage : les devis deviennent comparables ligne à ligne.

Pour vérifier ce que chaque lot contient, la méthode de lecture d’un devis d’extension de 20 m² s’applique telle quelle à 40 m².

Un plan extension maison 40m2 se vérifie à l’extérieur des murs

Le même projet de 40 m² occupe entre 24 et 47 m² au sol selon sa forme, demande de 14 à 22 m linéaires de fondations et bascule ou non en permis de construire. La répartition des pièces, la jonction avec la maison et la thermique découlent toutes de ces premières cotes. Reste à savoir qui les tracera : vous, un dessinateur, ou un architecte ou maître d’œuvre qui répondra aussi de la maison existante.

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